在国内融资渠道纷纷对房企收紧的同时，曾发行井喷后遇强监管而沉寂多时的房地产信托，声势再起，重回房企背后大金主的地位。
“信托公司一直没有放弃房地产项目，反而在房地产领域上加强渗透。这几年深耕房地产的信托公司大赚，原来不做地产项目的信托公司，现在也开始做了。”华东区一家信托公司高管对中国本报透露，现在信托公司之间的竞争很激烈，排名前50强房企的项目都属于信托争抢的好项目。
用益信托网数据显示，2019年2月，投向房地产领域的信托产品募集规模占据首位，占比达到38%，环比增加5个百分点。进入3月份，投向房地产领域的信托产品募集规模占比进一步加大，截至3月15日占比近6成。2018年流入房地产的信托资金余额2.69万亿元，同比增长17.72%，环比增长2.76%，占比14.18%。
“房地产一直是信托项目的重要投向，因为其他业务领域都面临不同的展业困难。2019年房地产业务仍是发力重点，大多数信托公司要求选择与销售额排名百强房企进行合作，有的信托公司把标准提高至前50强，在前期融资、开发融资、存量资产盘活等领域都有合作空间。”北京一家信托公司高管对本报记者表示。
求助信托“续命”钱
货币放松的大环境并未令房企融资困境得到明显改善。尤其银行开发贷实行严格的名单制管理，很多中小型民营房企很难申请到。虽然在严监管背景下,信托公司给房企放贷的标准与银行一致,但在个别地区，信托公司还可以通过“明股实债”方式为房企融资，关键时刻能为房企提供“续命”钱。
近日，福晟国际控股集团发布公告称，中航信托、附属公司湖南福晟集团及项目公司订立增资协议，中航信托同意通过增资方式投资项目公司，投资总额最多不超过5亿元。增资完成后，湖南福晟集团持有项目公司的股权将由100%减少至51%，中航信托则持有49%股权。
项目公司的主要资产是位于长沙市天心区毗邻长沙地铁一号线桂花平站的项目，产品涵盖住宅、商业公寓、零售商店及其他公共配套设施。项目公司正在启动该项目的第三期开发，规划总建筑面积约15.96万平方米。
“表面看是以股权方式投资，实际上还是一种明股实债的资产转移行为。福晟国际以出让子公司部分股权及未来收益，换取项目融资。”信托业资深人士指出。
对于上市仅1年多的福晟国际而言，信托融资一直是其颇为倚赖的融资方式。去年底，福晟集团与光大兴陇信托公司签署了100亿元战略合作协议。但福晟国际的财务数据并不理想。据其2018年半年报显示，福晟国际的毛利仅2390万元，较2017年同期下降78%；截至2018年9月30日，资产负债率为86.99%，现金及现金等价物8.8亿元，流动负债66.18亿元。
明股实债的融资方式并不鲜见。1月24日，阳光100发布公告称，其全资附属阳光资产、北京信托及项目公司签订了一系列协议，主要内容是:北京信托2年内提供不超过20亿元给项目公司，阳光资产向北京信托转让其持有的项目公司79.001%股权且将剩余的20.999%股权质押予北京信托，并确保北京信托的年度投资收益不低于13%。
前述信托业资深人士分析称，这是阳光100为满足资本金融资需求，调整负债率而采用的明股实债融资方式，而每年至少13%的投资回报率，代价还是比较高的。
从房企融资渠道看，2月份40家典型上市房企融资中，除信托贷款增加外，其余方式融资额均下降。据同策咨询研究院统计，2月份融资额排名第一的公司债融资额环比下降29.14%，占比65.7%；其他债权融资额环比大降68.7%，占比10.4%；中期票据融资额环比下降47.76%，占比9.68%；境内银行贷款融资额环比下降47.76%，占比8.09%；而信托贷款融资额则环比上升10.85%，占比5.95%。
“以前信托也是房地产的重要融资方式，信托政策未变的情况下，其他融资渠道收紧，信托融资自然就会多一些。再加上现在市场流动性较为宽松，预计在新的窗口指导下来前，房地产信托还会保持好的发展态势。”用益信托首席分析师李旸对本报记者表示。
融资名单从“432”到TOP50
“432”曾是银行、信托公司对房地产开发企业发放贷款的红线，即四证齐全,项目资本金比例为30%,具有二级开发商资质。很多有资金需求的房企并不符合这一要求。
“原来是选项目、选区域、选交易对手，现在则是先选择好交易对手，然后才是区域和项目。”四川信托有限公司总裁刘景峰表示。
据本报记者采访发现，现在信托公司争抢比较激烈的地产项目大部分属于销售额排名前50强房企；且地产项目尽量选择一线、二线重要城市，三四线城市的项目仅与行业龙头公司进行合作，以此更好地把控风险。
“但并非TOP50房企的项目都是好项目，像一些高周转、高负债房企，如恒大、融创、碧桂园等，虽然销售额排名靠前，但风险较大，这种模式我们并不看好。前50强房企也有坏项目，后50强房企也有好项目。”一位信托公司经理告诉本报记者。
融资对象筛选得越严，则意味着融资利率很难提得过高。据本报记者观察最近市场上发行的地产信托产品，融资成本在15%以上的几乎很难看见，大部分融资成本介于8%～12%。
用益信托数据显示，房地产信托收益率在2月小幅下行，平均收益率为8.21%。收益率虽有所下降，但依然保持高位，主要有两方面原因，一是货币宽松政策对房企利好程度有限，房企对信托融资需求依旧强劲；二是与信托公司的风控要求相关。自2018年下半年以来，信托公司对房企融资门槛有所提升，对房地产项目要求更加严格，与风险匹配的收益率出现相应下降。
“现在好的民营房企，信托成本基本在9%以下。像融创、恒大这类高周转房企，摊子铺得太大，不能只依靠银行贷款，发债、信托等融资渠道都要打开，才能保证资金周转。这类企业发行的地产信托利率多在11%～13%，因为融资量大，且这类企业更强调融资渠道多元化，看得比融资成本更重。”前述华东区信托公司高管表示。
在这位信托公司高管看来，地产信托产品利率在11%～12%较为合适，信托公司赚2个百分点，银行代销机构赚1～2个百分点，给投资者8%左右的收益率。“地产信托产品相比政信类产品风险较高，为吸引投资者，利率得提高约两个点。”
房地产信托曾因发行规模增速过快、乱象频生而受到监管层严厉管控。2017年银监会针对银行业市场乱象出台的“三三四十”（“三违反”“三套利”“四不当”“十乱象”)专项治理政策，至今仍被信托界人士认为是强烈震慑和“最难过的日子”。如今，虽然强高压态势已有所缓和，但监管效应余威仍在。
李旸认为，房地产信托融资主体主要还是有实力的房企，融资成本不会特别高，风险可控。个别项目出现兑付风险也很正常，但整体问题不大。
“对于信托公司来说，在开展传统房地产融资业务的基础上，还应当围绕合作伙伴的新型融资需求，延伸地产业务链条，推进房地产业务模式转型升级。信托公司可与中上游房企或区域市场中的主流开发商合作，开展房地产真实投资、并购等业务。”前述信托业资深人士建议。